Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю продолжает консультировать заявителей по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на объекты недвижимого имущества.

Разговор сегодня пойдет об уплате госпошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

В соответствии с Положением о Росреестре, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в части взимания налогов и сборов. В силу статьи 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) представление письменных разъяснений налоговым органам, налогоплательщикам, ответственным участникам консолидированной группы налогоплательщиков, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах отнесено к полномочиям Министерства финансов Российской Федерации (далее - Минфина России).

Письмом Минфина России от 06.10.2020г. № 03-05-04-03/87113 даны разъяснения, касающиеся вопроса уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества. Необходимость указанных разъяснений обусловлена тем, что Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ» (далее – Закон № 325-ФЗ) в подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ внесены изменения, согласно которым государственная пошлина в размере 22 000 рублей уплачивается организациями не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

Изменения, предусмотренные Законом № 325-ФЗ внесены в целях приведения отдельных положений главы 25.3 НК РФ в соответствие с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и вступили в силу с 1 января 2020 года. Так, с 01.01.2020г. за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается организациями в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере 22 000 рублей (или подпунктом 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере 350 рублей) в зависимости от вида объекта, являющегося предметом договора аренды. При этом положения подпункта 27 статьи 333.33 НК РФ не применяются.

В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (в редакции Закона № 325-ФЗ) за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, организацией уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 рублей.

Согласно подпункту 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками, если данные сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, государственная пошлина уплачивается в размере 350 рублей.

Подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ установлены размеры государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, в частности, для организаций государственная пошлина составляет 1000 рублей.

Таким образом, указанными положениями НК РФ установлены размеры государственной пошлины за осуществление различных юридически значимых действий, за которые взимается государственная пошлина.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации; сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Частью 6 статьи 1 Закона о регистрации предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности, другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений.

Согласно части 1 статьи 9 Закона о регистрации в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Перечни сведений о правах, об ограничениях прав, обременениях объектов недвижимости и о сделках с ними, а также дополнительных сведений, которые вносятся в реестр прав на недвижимость, установлены соответственно частями 2 и 3 статьи 9 Закона о регистрации.

При этом в реестр прав, среди прочих, вносятся реквизиты, существенные условия сделки или сделок (пункт 7 части 2 статьи 9 Закона о регистрации), которые могут изменяться дополнительными соглашениями сторон к основным договорам (сделкам), по сути являясь новыми условиями сделок.

В то же время перечень дополнительных сведений не является закрытым, и, помимо указанных в нем таких сведений, в реестр прав на недвижимость могут вноситься иные сведения в случаях, предусмотренных федеральным законом (пункт 9 части 3 статьи 9 Закона о регистрации).

Как следует из положений статей 164 и 609 ГК РФ, части 1 статьи 51 Закона о регистрации, любое дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом при государственной регистрации дополнительных соглашений применяется тот же порядок, который установлен для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

При государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества на основании пунктов 15, 97 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития России от 16.12.2015 № 943, в реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости вносятся:

1) Запись о государственной регистрации сделки – дополнительного соглашения к договору аренды;

2) Изменения в существующие записи: запись о сделке – государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении (обременении) – государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой, если условия дополнительного соглашения приводят к изменению существующих записей о сделке и об ограничении (обременении).

Представление вместе с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения отдельного заявления о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в связи с его заключением действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Таким образом, на основании заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в обязательном порядке вносится запись о государственной регистрации сделки, а также в отдельных случаях могут вноситься изменения в существующие записи о сделке и (или) об ограничении (обременении).

Исходя из буквального толкования статей 164. 609 и главы 9 ГК РФ, части 1 статьи 51 Закона о регистрации, вышеназванных норм НК РФ, в письме Минфина России сделан вывод о том, что государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества уплачивается в размере, определенном подпунктами 22 или 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, в зависимости от вида объекта, являющегося предметом договора аренды. При этом положения подпункта 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ не применяются.

Относительно применения подпункта 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, то оно, по мнению Департамента налоговой политики, допустимо в случаях внесения в реестр прав на недвижимость исправлений вследствие технических и реестровых ошибок, не влекущих за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, которые регистрационный орган вносит своим решением на основании заявления любого заинтересованного лица об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях (статья 61 Закона о регистрации).

При этом, согласно вступившему в законную силу Решению Верховного суда Российской Федерации от 15.01.2021 № АКПИ20-932, оставленному без изменения Апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного суда Российской Федерации от 30.03.2021г., письмо Минфина России от 06.10.2020 № 03-05-04-03/87113 не изменяет предусмотренного федеральным законодателем порядка уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, его положения адекватно разъясняют конкретные нормы Кодекса в соответствии с их смысловым содержанием.