Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю продолжает консультировать заявителей по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Сегодня речь пойдет о необходимости предоставления согласия залогодержателя на заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), оплата цены по которому осуществляется с использованием кредитных средств, когда таким соглашением изменяются существенные условия ДДУ. В подобных случаях рекомендуется руководствоваться следующим.

Учитывая положения части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ), пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ДДУ, дополнительное соглашение к нему подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

При государственной регистрации ДДУ в соответствующую запись Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения, предусмотренные пунктом 153 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (далее – Порядок ведения ЕГРН), в том числе сведения о существенных условиях ДДУ.

Внесение изменений в регистрационную запись о ДДУ требуется при изменении любого из условий ДДУ, сведения о которых вносятся в регистрационную запись о ДДУ. При этом согласно пункту 154 Порядка ведения ЕГРН изменение регистрационной записи о ДДУ на основании дополнительного соглашения к такому ДДУ об изменении условий ДДУ осуществляются, если условия соглашения влекут изменение такой записи.

Случаи, когда для осуществления учетно-регистрационных действий требуется предоставление письменного согласия залогодержателя, указаны в части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (далее – Закон об ипотеке), Законом № 214-ФЗ, Законом о регистрации, прямо не установлено требование о необходимости согласия залогодержателя на государственную регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ, заключенного с использованием кредитных средств, которым изменяются существенные условия такого ДДУ (например, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства).

Вместе с тем, учитывая положения статьи 128 ГК РФ, пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, право требования участника долевого строительства является имущественным правом и на такое имущественное право, обремененное залогом, в порядке, установленном законом, в том числе главой IX Закона об ипотеке, залогодержателем может быть обращено взыскание с последующим переходом данного права требования к залогодержателю либо к иным лицам, приобретшим это право требования на законных основаниях.

В этой связи, исходя из существа такого имущественного права, как право требования участника долевого строительства, к такому праву требования могут быть применены положения части 4 статьи 53 Закона о регистрации, то есть если по условиям дополнительного соглашения к ДДУ (на основании которого зарегистрирован залог права требования участника долевого строительства в пользу кредитной организации) изменяются сведения, подлежащие внесению в ЕГРН (например, о характеристиках объекта долевого строительства, о существенных условиях ДДУ и иные), для государственной регистрации такого соглашения необходимо письменное согласие залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или ДДУ.