Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю продолжает консультировать заявителей, интересующихся вопросами, связанными с государственной регистрацией прав на объекты недвижимого имущества.

Основным законом, регулирующим правоотношении в сфере залога недвижимости, является Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как следует из самого названия закона, ипотека и залог являются синонимами. Следует знать, что ипотека бывает основанной на договоре – ипотека в силу договора и ипотекой, возникающей в случаях, указанных законом – ипотека в силу закона. Это следует учитывать при предоставлении заявлений на государственную регистрацию прав.

Ипотека в силу договора возникает соответственно из договора, заключенного между залогодателем (собственник объекта недвижимости) и залогодержателем (например, Банк). Договорная ипотека заключается в обеспечение каких-либо обязательств: кредитный договор, договор займа. Следовательно, при приеме документов обязательно, кроме договора об ипотеке, представляется кредитный договор или договор займа. Договор об ипотеке не обязательно заключается между собственником объекта недвижимости и банком, закладываться могут и арендные права. Кроме того, на стороне залогодержателя, могут выступать не только кредитные организации, а также физические лица и индивидуальные предприниматели, иные юридические лица (например, договор об ипотеке заключен в обеспечение обязательств по договору займа денежных средств между физическими лицами).

Заявление на государственную регистрацию ипотеки в силу договора подается залогодателем и залогодержателем в отношении каждого объекта недвижимости, указанного в договоре об ипотеке.

Классическим примером возникновения ипотеки в силу закона является купля-продажа с рассрочкой платежа. Рассрочка платежа может быть выплачена как с использованием своих собственных средств продавца, так и (или) с использованием заемных или кредитных средств.

В случае, если кредитные или заемные средства для оплаты не используются, то в случае рассрочки платежа, продавец и покупатель могут договориться о том, что ипотека не возникает. В случае, если объект недвижимости приобретается за счет заемных или кредитных средств, ипотека обязательна.
Заявление на государственную регистрацию ипотеки может быть подано либо залогодателем, либо залогодержателем, то есть при рассрочке платежа, без кредитных или заемных средств, это может быть или продавец, или покупатель. Если оплата производится за счет кредитных или заемных средств, то заявление подается только покупателем (залогодателем), так как третье лицо кредитор (залогодержатель), как правило, не присутствует при подаче документов.

В зависимости от того, как производится оплата по договору, есть ли пункт в договоре, по которому покупатель и продавец договорились, что ипотека не возникает, зависит сколько ипотек будет на объекте, будут ли они вообще.
Если при купле-продаже используются кредитные средства, обязательно представляется кредитный договор или договор займа, если предусмотрена выдача закладной, то и она также представляется.

Государственная пошлина за ипотеку в силу закона не уплачивается.

Согласно подпункту 28 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, за государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке как обременении объекта недвижимости, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 1 000 рублей; для организаций - 4 000 рублей.

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 28 настоящего пункта и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц. То есть государственная пошлина уплачивается в отношении каждого объекта недвижимости в размере по 500 рублей с залогодателя (собственника объекта недвижимости) и залогодержателя (банк) на каждый объект недвижимости.